תביעה לפינוי מושכר – הפיתרון המהיר לפינוי שוכר

תביעה לפינוי מושכר היא הליך דיוני מהיר ומזורז בבית משפט(ביחס לתביעות אזרחיות אחרות) והטעמים כאמור ברורים. הליך פינוי מושכר המיועד לפינוי שוכר שלא משלם או מסרב להתפנות. בכדי לעשות זאת ביעילות, חשוב להבחין בין עילות הפינוי האפשריות, להגיש את התביעה במסלול המתאים ולעמוד בדרישות הפרוצדורליות, לרבות המועד להגשת כתב ההגנה. למעשה עלולה זאת להיות הגנה טובה לשוכר אם הוא יטען שההליך שנפתח נגדו לא מתאים להתברר בסדר דין זה. אך נטל ההוכחה כאמור עליו.

כמשכיר, אחד המצבים המורכבים והמלחיצים ביותר שאתם עלולים להיתקל בהם הוא שוכר שמפסיק לשלם שכירות או מסרב להתפנות מהנכס ונוהג בו כבשלו וגורם למשכיר נזק כפול הן אי תשלום והן אי היכולת להשכיר את הנכס לצד נזקים שעלולים להתגלות לאחר מכן.

מחד, אתם עומדים מול התחייבויות כספיות – משכנתא, ארנונה, ועד בית. אך מאידך, הנכס שלכם "חסום" ולא מייצר הכנסה.

במצב כזה, אסור לכם לקחת את החוק לידיים. אין למשכיר רשות לנתק חשמל לדירה, להחליף מנעולים או לנסות לפנות את השוכר בכוח במצב כזה אתם תהיו חשופים לתביעה גם אם לכאורה יש צדק בטענותיכם. במקום זאת, החוק הישראלי מציע לכם מסלול חוקי, מהיר ויעיל של תביעה לפינוי מושכר. במאמר זה תקראו על ההליך השימושי הזה, מתי מתאים להיעזר בו, כמה זמן הוא לוקח, ומה חשוב שתעשו כבר מההתחלה, בכדי למקסם את סיכויי ההצלחה. לא אחת משרדנו ניהל בהצלחה הליכים בתביעה לפינוי מושכר.

מהי תביעה לפינוי מושכר?

תביעה לפינוי מושכר היא הליך משפטי מיוחד שנועד לאפשר למשכירים לפנות שוכרים במהירות יחסית. בעוד שתביעה רגילה עלולה להימשך שנתיים-שלוש (ואף יותר), תביעת פינוי מושכר יכולה להסתיים תוך 3-6 חודשים במקרים פשוטים. הרקע לכך, הוא שבית המשפט מבין שככל שההליך נמשך יותר כך הנזק למשכיר גדל ובית המשפט מתחשב בכך. לכן ההליך כולל מנגנון של דיונים צפופים, לוחות זמנים קצרים להגשת טענות.

אין חובה לבחור דווקא בהליך הפינוי המהיר – ניתן להגיש במקומו תביעה אזרחית רגילה. כמו כן, תביעות נוספות נגד השוכר (כמו הרצון לקבל פיצוי על נזקים) יש להגיש בתביעה אזרחית רגילה. מאידך לדעתנו מוטב יהא לפנות את השוכר הסרבן ורק לאחר מכן לבחון האם קיימים נזקים בנכס שבגינם ניתן להגיש תביעה מאוחר ושונה בגין הנזקים אך כאשר השוכר מתפנה יש התרון כפול האחד שהנזק מפסיק ולא גדל וניתן לעשות שימוש בנכס ולחזור לשגרה.  הליך פינוי מושכר מהיר אפשרי למימוש בנכסים למגורים וגם בנכסים מסחריים.

מתי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר? – עילות הפינוי

לא כל מחלוקת בין משכיר לשוכר מזכה באפשרות להליך פינוי מואץ. החוק קובע עילות ספציפיות שמאפשרות הגשת תביעת פינוי:

אי תשלום דמי שכירות

אם השוכר לא משלם, חשוב שיהיה למשכיר תיעוד ברור לכך – חוזה השכירות שמציין את גובה התשלום והמועדים, אסמכתאות תשלום עבור החודשים שבהם שכר הדירה כן שולם, והתכתבויות שבהן דרשתם את התשלום שלא התקבל.

טיפ: לפני הגשת התביעה, שלחו לשוכר מכתב התראה בדואר רשום, הכולל את פירוט החוב ודרישה לתשלום בתוך מספר ימים מוגדר.

הפרת חוזה שוכר

גם אם השוכר משלם במועד, הוא עלול להפר את החוזה בדרכים אחרות שיאפשרו לכם לפנות להליך פינוי מהיר:

• שימוש לא מורשה בנכס – אם למשל הדירה הושכרה למגורים והשוכר הפך אותה למשרד או לעסק רועש
• השכרת משנה ללא אישור – אם השוכר משכיר את הנכס (או חלקים ממנו) לאחרים ללא הסכמתכם
• נזקים משמעותיים – נזקים שהם מעבר לבלאי סביר. כגון חורים בקירות, שבירת אביזרים או הזנחה של הנכס
• הפרעה לשכנים – רעש מתמשך, קיום אירועים פרועים וכדומה

בהקשר זה, חשוב במיוחד שחוזה השכירות יהיה ברור ומפורט. ככל שהסעיפים בחוזה מנוסחים טוב יותר (למשל – "אסור להשכיר את הנכס או חלקים ממנו" או "חל איסור על החזקת בעלי חיים"), כך יהיה לכם קל יותר להוכיח הפרה.

תום תקופת השכירות – שוכר שמסרב לעזוב

נניח שהחוזה היה לשנתיים והסתיים ב-1 ביולי. אתם הודעתם לשוכר בזמן (בהתאם לתנאי החוזה), אבל הוא פשוט מסרב להתפנות. במקרה כזה, גם אם הוא ממשיך לשלם, אתם זכאים להגיש תביעת פינוי.

שלבי ההליך המשפטי לפינוי מושכר

שלב 1 – הכנה והגשת התביעה

לפני שמגישים תביעה, מוטב לפנות לעורך דין שמנוסה בתחום זה. עורך הדין יבדוק:

• האם קיימת עילה ברורה לפינוי
• האם התיעוד טוב מספיק (חוזה, הוכחות לתשלום/אי-תשלום, התכתבויות)
• האם נשלחה התראה מוקדמת לשוכר
• מה בדיוק החוב (אם רלוונטי)

לאחר מכן, מגישים את כתב התביעה במסלול דיון מזורז בבית משפט השלום. בכתב התביעה מפרטים את העובדות, העילה לפינוי, והסעדים המבוקשים.

שלב 2 – כתב ההגנה והדיון הראשון

השוכר יקבל זימון לדין ויעמדו לרשותו 30 יום להגשת כתב הגנה. בכתב ההגנה הוא יוכל לטעון למשל שהחוב שולם (ולהציג הוכחות), שלא היתה הפרת חוזה, שהמשכיר לא קיים את חובותיו (למשל, לא תיקן ליקויים) או שהיו נסיבות מיוחדות המצדיקות דחיית הפינוי.

אם השוכר מגיש כתב הגנה, נקבע מועד לדיון ראשון, שבדרך כלל יתקיים בתוך 30-60 יום. בדיון זה, השופט מנסה להבין את המחלוקת ולעיתים מציע פשרה אך חשוב לזכור שכבר בדיון זה מתקייים ההוכחות ולא דיון קדם משפט ולכן יש צורך להגיע ערוך לחקירות – למשל שהשוכר ישלם את החוב בתשלומים ויישאר בנכס או שהוא יתפנה בתוך 60 יום ללא פסק דין רשמי.

שלב 3 – שלב ההוכחות והדיון

אם לא הושגה פשרה במעמד הדיון ,

• כבר במדיון הראשון מתקיים הכוחות. ולכן יש צורך להגיע ערוך לדיון הוכחות ולא לקדם משפט בשונה בתביעה רגילה.
• מצורפים מסמכים תומכים – חוזה, אסמכתאות, תמונות, התכתבויות
• בדרך כלל פסק הדין יינתן בסמוך לדיון. והכל במטרה להגשים את התכלית של התקנות בעניין זה.

בדרך כלל, מרגע הגשת התביעה ועד פסק הדין עוברים 3-6 חודשים או 6-12 חודשים במקרים מורכבים.

שלב 4 – פסק הדין והביצוע

אם בית המשפט מחליט לטובתכם, הוא מוציא צו פינוי. הצו עשוי לכלול גם מועד, שעד אליו השוכר חייב להתפנות וגם עלול לספק הוצאות משפט. לאחר מועד זה, במידה והשוכר לא התפנה מרצונו, תוכלו לפנות להוצאה לפועל. אם הצו לא הגדיר מועד פינוי, תצטרכו לחכות לפני פנייה להוצאה לפועל, 15 יום ממתן פסק הדין. אם השוכר לא נכח בבית המשפט במתן פסק הדין, יש לחכות 15 יום מהיום שבו הוא קיבל את פסק הדין. בסופו של דבר, אם השוכר לא התפנה מרצונו, ההוצאה לפועל תגיע עם המשטרה לביצוע פינוי בכוח. והעליות (הגבוהות) יחולו עליו בקרן החוב בתיק הוצל"פ.

טיפים חשובים למשכירים

• תעדו הכל מההתחלה – חשוב לתעד כל תקשורת רלוונטית עם השוכר (מיילים, הודעות, שיחות מוקלטות שלכם איתו), כל תשלום ועיכוב בתשלום, כל ביקור בנכס.
• חתמו על חוזה שכירות ברור ומפורט – חוזה גנרי מהאינטרנט לא מספיק. השקיעו בחוזה מקצועי שכתוב על ידי עורך דין, עם סעיפים ברורים לגבי תשלומים, שימושים מותרים, הפרות ותנאי פינוי.
• התייעצו עם עורך דין מוקדם ככל האפשר – ככל שתפנו לעורך דין מוקדם יותר, כך התהליך יהיה חלק ומהיר יותר.
• שקלו הסדר פשרה – הגעה להסכם עם השוכר (כפינוי תמורת ויתור על חלק מהחוב או לוח זמנים לפינוי) עשויה לחסוך בהליכי משפט ובעוגמת נפש.

סיכום

תביעה לפינוי מושכר במסלול מהיר היא כלי שימושי מאוד שזמין למשכירים, אשר נקלעו למצב שדורש פינוי מהיר. עם זאת, הצלחת ההליך תלויה בפרטים הקטנים – תיעוד נכון, חוזה טוב, עילה ברורה, וייצוג משפטי מקצועי. כמו כן – אם אתם במצב שבו אתם שוקלים תביעת פינוי, חשוב לפנות לעורך דין שמנוסה בתחום השכירות, אשר יוכל לנווט אתכם בתהליך בצורה הנכונה ביותר עבורכם.

שאלות נפוצות